(相關資料圖)

行業深度調整期保利生存樣本，規模競賽與效益提升的平衡術，能否避免重蹈覆轍？　　10月22日，保利發展三季度財報揭曉，成為首家披露業績的上市房企。這份成績單不僅打破了市場對“央企抗風險能力強”的固有認知，更暴露出行業寒冬下頭部房企的生存困境——第三季度凈虧損7.82億元，去年同期盈利3.93億元；前三季度雖以2017億元簽約金額穩居銷售榜首，但歸母凈利潤同比暴跌75%至19.29億元，毛利率從巔峰期的30%以上驟降至10%左右?！　≡凇耙詢r換量”成為行業常態的背景下，這家手握充足資金、融資渠道暢通的央企，正面臨利潤空間壓縮、管理能力承壓、存量項目減值等多重挑戰，折射出整個房地產行業在深度調整期的集體陣痛與轉型掙扎?！　±麧櫶澈蟆　U張策略與市場寒冬的雙重擠壓　　保利發展三季度營收568.65億元，同比增長30.65%，但利潤總額虧損約6000萬元，歸母凈利潤虧損接近8億元，“增收不增利”的悖論引發市場高度關注。公司官方解釋稱，第三季度不并表項目結轉虧損10億元是主因，而并表項目僅貢獻約2億元凈利潤，基本維持盈虧平衡?！　〉档蒙罹康氖巧贁倒蓶|損益的異常變化——在公司整體虧損的情況下，少數股東單季仍獲得7.30億元收益，前三季度少數股東損益同比增長3.56%至45.87億元，占凈利潤比重高達70.41%。“少數股東盈利、上市公司虧損”的倒掛現象，揭示出合作開發模式下利益分配的復雜性，也折射出保利在項目選擇與風險控制上的潛在漏洞?！　∶实某掷m下行更直觀印證了盈利能力的惡化。前三季度毛利率約13.37%，同比降低2.55個百分點，第三季度更是降至10%左右。這一數字與幾年前30%以上的峰值形成鮮明對比，利潤空間被大幅壓縮的根源在于保利近年來的擴張策略。2022年至2024年，保利拿地支出接近4000億元，總貨值約7350億元，規模穩居行業第一。今年上半年又拿下26個新項目，總地價509億元，同比暴增304%。　　在行業下行期逆勢擴張，本意是保住市場份額和行業地位，但高昂的拿地成本疊加市場需求疲軟，導致新項目去化周期拉長，利潤自然受到影響。以上海為例，多個高端項目因質量減配、延期交付引發業主維權，廣州豪宅項目海珠天珺更被投訴虛增套內面積超2000平方米，經核查確認是將候梯廳錯誤計入套內面積。這些質量問題在過去較為少見，反映出快速擴張下管理能力的滯后，也暴露出保利在項目質量管理上的疏漏。　　更深層次的問題在于，保利在三四線城市的存量項目正面臨嚴峻挑戰。截至今年6月末，公司在三四線城市的未售土儲約2000萬平方米，主要分布在珠三角和長三角城市群，其中近60%尚未開工。在供需關系改變的背景下，這些存量項目不僅占用大量資金，還面臨減值風險。　　到2024年末，公司計提的存貨跌價準備余額已達79.26億元。新開工面積同比減少40.19%的數據，更直觀反映出公司“去庫存優先”的戰略調整。如何在存量項目去化與新項目開發之間找到平衡，成為保利管理層必須直面的難題?！　「呋乜盥逝c低融資成本的雙刃劍效應　　盡管利潤端承壓，但保利在現金流管理上仍展現出一定韌性。前三季度銷售回籠1941億元，回籠率高達96%，這一數字在行業內屬于較高水平。截至三季度末，賬面貨幣資金1226.46億元，短期債務746.37億元，資金基本夠用。經營活動現金流凈額69.77億元，同比增長143.66%，但比上半年減少90多億元，主要原因是三季度支付其他與經營活動有關的現金增加了102億元。現金流的波動，反映出保利在資金調度上的精細管理，也暴露出在行業寒冬下資金使用的謹慎性?！　∪谫Y渠道的暢通是保利的另一大優勢。今年5月，公司完成85億元現金類定向可轉債發行，綜合成本僅2.32%；6月獲準注冊50億元超短期融資券；8月再次注冊100億元中期票據；9月又發布融資預案，擬公開發行最多150億元公司債。2024年末公司綜合融資成本降至3.1%，在行業內處于較低水平?！　〉统杀镜娜谫Y能力，為保利在行業寒冬中提供了重要的財務緩沖，但也暗藏風險——土地儲備越多，資金占用越大，資產減值風險也越高。前三季度新增容積率面積290萬平方米，總成本603億元，全部位于38個核心城市，51%的投資金額集中在北上廣一線城市的核心區域。這種“聚焦高能級城市”的投資策略，在市場上行期可能帶來高回報，但在當前市場環境下，卻可能因土地儲備過多而加劇資金壓力?！　”＠芾韺釉诨貜屯顿Y者時坦言，行業仍處于深度調整期，雖然公司保持較大強度的增量投資，且新項目盈利能力較好，但存量項目較多，去庫存和利潤改善需要時間。這種“規模競賽”與“效益提升”的平衡術，正是保利當前轉型的關鍵?！　暮愦蟆⒈坦饒@到萬科，曾經的行業龍頭相繼遇到困難，保利能否避免重蹈覆轍，關鍵在于能否在規模擴張與效益提升之間找到精準的平衡點。目前來看，保利選擇的策略是用高回款率維持流動性，用低融資成本降低財務壓力，但這種策略的可持續性仍需市場檢驗?！　≡阡N售端，保利前三季度簽約金額2017.31億元，簽約面積1010.42萬平方米，雖然銷售額和銷售面積均排行業第一，但簽約面積同比下降25.13%，簽約金額同比下降16.53%，面積降幅大于金額降幅，意味著公司提高了銷售均價。　　數據進一步顯示，均價同比提升約11.5%，主要得益于城市布局優化，投資重心向高能級城市傾斜。“提質增效”的策略，在市場下行期既保障了現金流，又提升了項目利潤率，但也可能因價格提升而抑制部分需求，如何在價格與銷量之間找到最優解，考驗著保利的市場判斷能力。　　更值得關注的是，保利在項目開發節奏上的調整。今年以來新開工面積同比減少40.19%，說明公司把重點放在去庫存上。在供需關系改變的情況下，存量項目面臨減值風險，而新項目的開發則更加謹慎。這種“存量去化為主、增量開發為輔”的策略，既是對市場現實的妥協，也是對未來發展的布局。但如何平衡短期去化壓力與長期發展需求，仍是保利需要持續探索的課題。